서울특별시 송파구 용적률 지도

용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율입니다. 연면적은 지상 각 층 바닥면적을 모두 더한 값이고, 지하층과 주차장 등 일부 면적은 산정에서 빠집니다. 예를 들어 대지 100㎡에 연면적 200㎡를 지으면 용적률은 200%입니다.

용적률이 높을수록 같은 땅에 더 많은 면적을 지을 수 있어 층수와 세대 수가 늘어납니다. 그래서 용적률은 한 지역의 개발 밀도, 즉 얼마나 빽빽하게 지어질 수 있는지를 가늠하는 기준이 됩니다.

용도지역은 토지의 이용과 건축물의 용도·밀도를 정하기 위해 도시 전체를 구획해 지정한 구역입니다. 제1·2·3종일반주거지역, 준주거지역, 일반·중심상업지역, 준공업지역 등으로 나뉘며, 같은 동네라도 도로 하나를 사이에 두고 용도지역이 달라지는 경우가 많습니다.

용도지역마다 법으로 허용하는 용적률 상한이 다릅니다. 상한은 국토계획법 시행령이 범위를 정하고, 그 안에서 각 지방자치단체 조례가 구체적인 값을 적용합니다. 서울이라면 서울특별시 도시계획조례가 기준이 됩니다.

법정 허용 용적률은 그 땅에 들어설 수 있는 상한이고, 실제 용적률은 지금 서 있는 건물이 채운 값입니다. 허용 용적률은 '여기 앞으로 무엇이 들어설 수 있나'에 대한 답이고, 실제 용적률은 '이 건물은 한도를 얼마나 채웠나'에 대한 답입니다.

허용 용적률은 용도지역에 따라 결정되므로 옆 필지에 고층 건물이 들어설 여지가 있는지 가늠할 때 참고합니다. 실제 용적률은 건축물대장에 기록된 값으로, 같은 용도지역 안에서도 건물마다 다릅니다.

실제 용적률이 법정 허용 용적률에 비해 낮을수록 추가로 지을 수 있는 면적의 여유가 큽니다. 이 여유를 충전율(실제 용적률 ÷ 허용 용적률)로 보면 직관적입니다. 충전율이 낮은 저층 노후 단지는 같은 용도지역의 상한까지 다시 짓는다고 가정할 때 산술적인 여유가 큰 편입니다.

다만 실제 재건축·재개발 가능성은 용적률만으로 정해지지 않습니다. 안전진단, 정비구역 지정, 사업성, 기부채납, 조합 추진 상황 등 여러 절차와 조건이 함께 작용합니다. 용적률은 출발점을 가늠하는 한 가지 단서로만 사용하는 편이 정확합니다.